買賣二手樓宇（上）

最近樓市又熱熾起來，樓價屢創新高。雖然筆者的主要業務並非樓宇買賣，但若然連我的客人也多買賣樓宇的話，可以想像得到樓市又蓬勃起來了。

臨時合約並不是臨時

臨時合約這個名字其實是有問題的。如經地產經紀買賣二手樓的話，一般都會簽署一份合約，英文叫 Provisional Agreement 或Preliminary　Agreement，中文一般都統稱叫「臨時合約」。每間地產公司的合約內容會有所不同，不過大部份的條款都差不多。除非特別註明，否則合約一經簽署，即具有法律效力，任何一方違約不買或者不賣的話，都需依該合約條款作出賠償。一般都是賣方賠雙倍訂金或者賣方沒收訂金。違約的一方還要支付地產經紀雙方的佣金。

正式合約

除非有特別原因，通常都會於臨時合約簽署日起計14天簽署正式合約。正式合約會由律師行草擬，內容會比臨時合約詳細得多，包括證明業權妥善的安排、差餉、地租、管理費按金如何分攤、業主有否收到大廈維修通知或清拆僭建物等等。但其實並沒有明文規定要14天內簽署正式合約，有時如果買賣雙方律師未能就正式合約的條款達成協議，可能會於較後時間才簽署正式合約，甚至不簽署正式合約，以臨時合約作準。

簽署正式合約的分別主要是買賣會變成必買必賣，除了業權有問題外，合約的任何一方都可以要求對方完成買賣，並追討賠償。如果是買方不完成合約，業主可以沒收訂金並將物業再賣給其他人。如果屆時樓價下跌的話，可以追討差額及其他損失。如果是業主違約，除了要退回訂金給買方外，亦要賠償買方的損失。

一般情況下，簽署正式合約會比較好，因為有較詳細的條款說明發生某些問題的時候該如何處理，免卻爭拗。

按揭

除非讀者擁有大量現金，否則都需要向銀行借錢支付大部份的樓價尾數。以前二手樓宇最多可以向銀行借市價七成的款項，所以如果合約的樓價比市價高的話，即俗稱「唔到價」，則銀行的貸款不足七成，讀者就要自行想辦法。不要以為一定可以借足七成，尤其是年紀較大的買家、沒有穩定收入、信貸記錄差又或者樓齡較高。一般人都會於簽署正式買賣合約後才找銀行借錢。其實忽略了一個很重要的問題，就是銀行會否借錢給你？

近年銀行就批出貸款已變得很慬慎。筆者曾見過有人除了欠大額卡數外，還欠銀行的私人貸款，結果去銀行申請按揭時被拒，幾經折騰後最後由親人作擔保人才能「上會」。事實上亦有人因為未能上會而被迫違約。筆者建議考慮入市的讀者在簽署任何買賣文件前應先行作基本的資料搜集，了解一下自己的借款能力，否則辛辛苦苦儲了的首期隨時化為烏有，還可能被追討其他損失。

筆者會於下一期專欄，繼續講解買賣樓宇的步驟及應注意的事項。