買賣二手樓宇（下）

上期專欄提及申請按揭，一般要注意的就是所謂的「罰息期」，意思就是提前贖樓需要額外支付給銀行的款項。按揭條款人人不同，有人無罰息期，亦有人的罰息期長達3年。如果物業是用作自住，基本上罰息期影響不大，但若然並非長線投資，則要考慮與銀行磋商應否有罰息期。罰息一般是尚欠銀行款項的1%至3%不等。

按揭保險

若然樓價不超過七百萬，又想借多過七成，則可以考慮申請按揭保險。如果申請獲批，支付一個保費，銀行就可以借多過七成。但物業必須是「自住的」，所以連租約購入的物業就不會符合資格。

擔保人

銀行會視乎借款人的還款能力考慮是否批出貸款，又或附加額外條款，好像上期專欄提及的擔保人。如果有人要求讀者做擔保人，就要清楚了解所需要承擔的責任，尤其是做按揭貸款的擔保人。現在銀行批出的按揭，通常都是沒有上限的，而且條款並不只是擔保按揭貸款，還包括借款人欠銀行的其他債務，好像卡數、私人貸款、透支額等等。

簡單說，就是擔保借款人現在及將來欠銀行的債務，而銀行是沒有責任在簽署按揭文件後告知擔保人額外借款給借款人。所以，當擔保人真的要三思，如非必要，還是不做擔保人較好。

睇兩次樓

一般於正式買賣合約中，會訂明買家可以睇兩次樓。一次通常會於簽署正式買賣合約後，另一次會於成交日或之前一天。第二次睇樓的作用主要是看看業主是否已搬清應搬走的東西，而要留低的傢俬則留在屋內。如果是連租約購入，大多數都不可以睇樓。所以，如果要睇多過兩次，又或者有其他特別條款，好像漏水、僭建等問題，就應該於臨時合約上註明。否則到律師商議正式合約條款時，一般都不會同意加其他特別條款。

成交日

如果是買家，銀行通常需要二個工作天前收齊所有按揭文件，買家需親身到律師行簽署文件。而賣家需要還按揭貸款的話，亦需於成交當日簽署轉讓契。筆者曾遇過一些客人，成交的時候竟然不會在香港，幸好提早發覺，否則就大件事了。

買家居保險

正式合約一般都有條款，列明於簽署正式合約後，物業的風險會歸買方。筆者有一位客人就是於簽署正式合約後，該空置的物業因大量雨水入屋而導致嚴重受損。業主起初拒絕賠償，但經過一論爭拗最後改變主意，但仍未能十足賠償。只是當時樓價不斷上升，買家最終不想放棄物業而不打算繼續追討差額。所以，若然在成交前有購買適當的保險，則可向保險公司索償。

現狀成交

讀者或者常常聽見「現狀成交」這一詞。簡單說，即你看見物業的狀況，就是業主會賣給你的狀況，業主其實沒有責任將業物存在的問題主動向買家披露。最常見的就是漏水問題，可以是樓上漏水，亦可以是漏水到下層單位。如果物業有一定樓齡，買家最好在簽署臨時合約時要求業主作出聲明，單位沒有漏水及沒有收到樓下單位投訴有漏水的情況，然後再向管理處查詢。若然購入單位後才發覺有問題，責任就會落在買家自己身上了。