逆權管有土地

早前上訴庭就一宗「逆權管有」土地的案件頒下判詞。由於地點處於銅鑼灣的黃金地段，而且成功於市區取得法庭聲明的案件比較罕見，故引起筆者的注意。

「逆權管有」是侵權法的一種。簡單來說，如果有人侵佔其他人的地方超過一段時間，而原業主又沒有採取行動收回該地方的話，佔用人於法例時限屆滿後可以向法庭提出申請，要求法庭聲明佔用人已成功證明逆權管有該地方，因而取得該地方的擁有權。要成功取得聲明，佔用人除了證明已侵佔足夠的時間外，亦要看佔用的程度是否足夠。

要多少年？

與「逆權管有」有關的法例是《時效條例》，在條例於1991年7月 1日修改之前，侵佔私人土地須滿20年，但修例後，侵佔的時間縮短為12年。讀者別以為侵佔官地亦是同等時限，如果是官地的話，須滿60年。由此可見，法例保障官地及私人財產方面，確實有很大的差異。

侵佔的時間需要是連續的，即若然佔用人未滿時限已放棄土地，後來又再侵佔的話，則兩段時期不可累積計算。

侵佔程度

除了侵佔的時間外，侵佔的程度亦是法庭需要考慮的重要因素。於前文提及的案件，遭佔用的地方是利舞臺附近的一處後巷，侵佔人表示自1961年起已開始與丈夫佔用有關的地方，起初築起基本的木屋作居住用途及有一士多售賣零食及飲品，後來再於士多旁邊開了另一間舖。生兒育女後，一家十口都居於該後巷，侵佔的範圍亦越來越大，後期更加上鐵閘，把後巷完全圍封。

於該案件中，原審的法官認為於1990年前，侵佔人其實容許其他行人使用後巷通往其他地方，而由完全圍封起計又未滿時限規定，故裁定被告人敗訴。上訴庭亦認同原審法官的理據，不過，亦同意侵佔人另一論點，即使未能證明成功逆權管有全部地方，但可以證明連續侵佔部份的地方超過20年。其中一樣呈交法庭的證據就是高空鳥瞰圖（即俗稱的飛機圖），圖中可見士多及另外的舖頭早於1963年已存在，而且有證據顯示晚上亦有用木板圍封，故上訴庭判侵佔人可取得有關部份土地的擁有權。

筆者亦有處理過與「逆權管有」有關的案件，不過大多數都是位於新界的農地。很多時候都是在沒有找到業主的情況下在空置的農地自行建屋、築起圍欄及鐵閘居住或耕種，多年來無人干涉。有時亦有一些情況是業主過世或失蹤多年，期後一直沒有後人前來交涉。

由於土地或物業越來越值錢，而且市民對法律的知識亦較以往多，故筆者相信在現今的社會，土地或物業的業主或其後人很少會把土地或物業置諸不理，任由別人霸佔多年。大多的例子都是發生在很久以前的時候。

利舞臺一案，由於成功取得的部份範圍較少，如官司完結後，比較實際的解決方案是把已成功逆權管有的部份售賣給現時的業主，那麼對方可擁有較完整的地段範圍，而侵佔人亦可另覓其他居所居住。